Wer ein Haus bauen möchte, ein Grundstück kaufen oder eine gebrauchte Immobilie oder Wohnung erwerben möchte, der hat in den seltensten Fällen das notwendige Kapital bereits auf dem Konto. Die meisten informieren sich bei ihrer Hausbank oder im Internet über einen Baukredit. Das Baudarlehen soll dann in Raten wieder abgezahlt werden und ist quasi der Ersatz für eine Kaltmiete.

Unterschiedliche Konditionen

Je nachdem, welche Art von Baufinanzierung gewählt wurde gibt es unterschiedliche Arten von Baudarlehen. Zu beachten sind dabei verschiedene Faktoren, die sich letztlich auch auf die Höhe des Zinsatzes des Baukredits auswirken. Für die Kreditinstitute ist in erster Linie entscheidend, welche Sicherheiten ihnen geboten werden. Das hängt einmal von der Immobilie selbst ab. Hier legen die Banken Obergrenzen für die Gewährung von Baukrediten fest. Man spricht hier von Beleihungsgrenzen, in der Regel bis zu zwei Dritteln des Wertes der Immobilie. Ein weitere Faktor ist die Frage, ob noch weitere Finanzierungen über das Objekt abgesichert sind. Letztlich beurteilen die Kreditinstitute den Rang auf dem sie als Gläubiger in das Grundbuch eingetragen sind. Erstrangige Baudarlehen erhalten dabei die günstigsten Konditionen. Erstrangig bedeutet, dass die Bank in dem Fall, dass der Darlehensnehmer nicht mehr zahlen kann, das erste Recht hat sich die Restschulden aus dem Objekt zu holen. Damit einher geht in vielen Fällen auch die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung. Auch hier kann die Bank dann die Immobilie verwerten, dass heißt letztlich auch zwangsversteigern, wenn der Kunde nicht mehr zahlen kann. Allgemein kann man formulieren, je größer der verbleibende Spielraum bis zur Beleihungsgrenze und je höher der Rang der Bank in der Grundbucheintragung, desto günstiger sind auch die Finanzierungskonditionen.

Laufzeit und vorzeitige Rückzahlung

Entscheidend für die Höhe des Zinssatzes eines Baudarlehens sind noch zwei weitere Faktoren, Laufzeit und die Möglichkeit zur Sondertilgung. In Abhängigkeit vom Kapitalmarkt wirken sich die Laufzeiten unterschiedlich auf die Höhe des Zinssatzes aus. In einer extremen Niedrigzinsphase werden kurze Laufzeiten bessere Zinssätze bieten als längere. Die Bank muss damit rechnen, dass langfristig das Zinsniveau auf dem Markt steigt und dieses bei der Kalkulation berücksichtigen. Das gilt selbstverständlich auch für die Möglichkeit der Sondertilgung. Allgemein gilt hier, je höher die eingeräumte Sondertilgung, um so höher ist auch der Zinssatz.